Verschärfung der Kriterien bei Neuvergabe von privaten Immobilienkrediten

Ab 1. August 2022 müssen Banken bei der Neuvergabe von privaten Immobilienkrediten deutlich verschärfte Vorgaben umsetzen.

Ab diesem Datum  wird zur Pflicht, was bisher nur Empfehlungen waren:  Bei der Neuvergabe von privaten Immobilienkrediten müssen Banken stark verschärfte Kriterien beachten. Davon sind die Laufzeit und die Beleihungs- ebenso wie die Schuldenquote der Kredite betroffen.

Bei historisch niedrigen Zinsen haben Banken gerne Geld in Immobilienkredite gesteckt. Die dafür vorgesehenen Kriterien für die Vergabe von privaten Wohnbaukrediten, die von Banken beachtet werden mussten, hatten bisher jedoch nur einen empfehlenden Charakter. Nun gelten für Neukredite in der privaten Immobilienfinanzierung ab 1. August 2022 jedoch verpflichtende Vorgaben. Grund für diese Verschärfung ist eine Vorgabe des bei der EZB ansässigen Europäischen Rats für Systemrisiken. Dieser hatte bereits des Öfteren die teils laxe Vergabepraxis österreichischer Banken bei der privaten Immobilienkreditvergabe beanstandet.

Die Befürchtung,  der Immobilienmarkt in Österreich könnte weiter überhitzen und in absehbarer Zeit ein systemisches Risiko darstellen, wird auch von der Österreichischen Nationalbank geteilt. Nach deren Angaben haben sich seit 2010 die österreichischen Immobilienpreise fast verdoppelt. Außerdem liege laut Nationalbank auch eine massive Überbewertung der Immobilien vor. Dies habe zu einer Kredit-Preis-Spirale geführt. Das Kreditwachstum im Privatbereich war auch im dritten Quartal 2021 weiter dynamisch, daher wurden vom Finanzmarktstabilitätsgremium nun konkrete Vorgabe ausgearbeitet, die für Banken bei der Neuvergabe von Wohnbaukrediten verpflichtend sind.

Die Eckpunkte :

• maximale Beleihungsquote von 90%, wobei den Kreditinstituten ein Ausnahmekontingent von 20% zugestanden wird
• Schuldendienstquote von maximal 40% (Ausnahmekontingent: 10%)
• Laufzeit von maximal 35 Jahren (Ausnahmekontingent 5%)
• insgesamt mögliche Überschreitung der Obergrenze bei einem Kreditinstitut bei maximal 20% aller Kredite
• Finanzierungen bis zu einer Geringfügigkeitsgrenze von € 50.000 sind von diesen Vorgaben ausgenommen, um insbesondere den Umstieg von fossilen auf erneuerbare Energieträger zu erleichtern

Diese Maßnahmen sollen für die Dauer von drei Jahren, dass heißt bis 31. Juli 2025 befristet sein – beginnend mit 1. August 2022. Mit diesen Vorgaben will man eine Entspannung am Immobilienmarkt erreichen, auf der einen Seite mit einer künstlichen Verknappung der Nachfrage, da die Bewilligung für private Immobilienkredite künftig länger dauert. Und andererseits werden künftig wohl auch weniger Kredite vergeben, da dem Spielraum für die Banken enge Grenzen gesteckt wurden und potenzielle Kreditnehmer die Vorgaben nicht mehr in der Anzahl wie bisher erfüllen können.

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Yeni özel gayrimenkul kredisi verme kriterlerinin sıkılaştırılması

1 Ağustos 2022’den itibaren, bankalar yeni özel gayrimenkul kredileri verirken önemli ölçüde daha katı şartlar uygulamak zorunda kalacaklar.

Bu tarihten itibaren, daha önce sadece bir tavsiye olan şey zorunlu hale gelecek: Yeni özel gayrimenkul kredisi verirken bankaların çok daha katı kriterlere uyması gerekiyor. Bu, kredilerin vadesini ve kredi-değer oranını ve ayrıca kredilerin borç oranını etkiler.

Faiz oranları tarihsel olarak düşük olduğunda, bankalar gayrimenkul kredilerine para yatırmaktan mutluydu. Özel konut kredilerinin kullanılabilmesi için bankaların uymak zorunda olduğu kriterler şimdiye kadar sadece tavsiye niteliğindeydi. Ancak, 1 Ağustos 2022’den itibaren özel gayrimenkul finansmanında yeni krediler için zorunlu şartlar uygulanacak. Bu sıkılaştırmanın nedeni, ECB merkezli Avrupa Sistemik Riskler Konseyi’nin bir gereğidir. Avusturya bankalarının özel gayrimenkul kredileri verirken bazen gevşek kredi verme uygulamalarından sık sık şikayet etmişti.

Avusturya Ulusal Bankası, Avusturya’daki emlak piyasasının öngörülebilir gelecekte aşırı ısınmaya ve sistemik bir risk oluşturmaya devam edebileceği korkusunu paylaşıyor. Onların bilgisine göre, Avusturya emlak fiyatları 2010’dan bu yana neredeyse iki katına çıktı. Ulusal Banka’ya göre, gayrimenkulde de büyük bir aşırı değerlenme var. Bu bir kredi-fiyat sarmalına yol açmıştır. Özel sektördeki kredi büyümesi 2021’in üçüncü çeyreğinde dinamik olmaya devam etti, bu nedenle Finansal Piyasa İstikrar Komitesi şimdi yeni konut kredisi verirken bankalar için zorunlu olan özel yönergeler hazırladı.

Temel taşlar:

• Bankalara %20’lik istisnai bir kota verilmesiyle birlikte maksimum %90 kredi-değer oranı
• Borç servis oranı maksimum %40 (istisna kotası: %10)
• Maksimum 35 yıllık süre (istisna kotası %5)
• tüm kredilerin maksimum %20’si için bir bankada üst limitin genel olası aşılması
• En az 50.000 €’ya kadar olan finansman, özellikle fosil yakıtlardan yenilenebilir enerji kaynaklarına geçişi kolaylaştırmak için bu gereksinimlerden muaftır.

Bu önlemler üç yıllık bir dönemle, yani 31 Temmuz 2025’e kadar – 1 Ağustos 2022’den başlayarak sınırlandırılacaktır. Bu gereklilikler, bir yandan yapay bir talep sıkıntısı ile emlak piyasasındaki durumu hafifletmeyi amaçlamaktadır. , orada özel gayrimenkul kredilerinin onaylanması gelecekte daha uzun sürecek. Öte yandan, bankalara sıkı limitler verildiği ve potansiyel borçlular artık eskisi kadar ihtiyaçları karşılayamadığı için gelecekte muhtemelen daha az kredi verilecek.

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