Kann man ohne Makler auskommen?

Diese Frage höre ich ständig. Die Antwort lautet natürlich ja! Geld beim Maklerprovision zu sparen, ist genauso natürlich wie Geld bei anderen Dingen zu sparen. Ich kenne Leute, die nicht bereit sind, einen Friseur zu bezahlen und sich selbst die Haare schneiden, oder die den ganzen Tag damit verbringen, Zutaten zu suchen und Bouillabaisse zu kochen, anstatt ins Restaurant zu gehen.

Was ist schon dabei, eine Wohnung zu verkaufen, das ist doch ganz einfach, oder? Fotos machen, auf Willhaben hochladen, auf Anrufe warten, die Wohnung zeigen und einen Käufer finden – so denken selbstbewusste Immobilienbesitzer. In der Praxis stellt sich jedoch heraus, dass es nur wenige Besichtigungen gibt und hauptsächlich „Wohnungstouristen“ kommen, Menschen, die kaufen wollen, aber nicht die Möglichkeit dazu haben. Schließlich steht ein Deal in Aussicht, das Angebot ist unterschrieben, das Geld fast in der Tasche! Aber die Bank lehnt den Kredit ab und alle Bemühungen waren umsonst. Das Ergebnis ist fast immer ein Verkauf unter dem Marktpreis: Der Verkäufer verzweifelt und gibt nach monatelangen, ermüdenden Verhandlungen die Wohnung an den ersten ab, der endlich eine einigermaßen akzeptable Summe zahlen kann, auch wenn sie weit unter den gewünschten Preis liegt. Oder ein anderes Beispiel: Eine Wohnung wird verkauft, deutlich teurer als der Kaufpreis vor einigen Jahren. Nach einiger Zeit erhält der glückliche Verkäufer einen Brief vom Finanzamt, in dem er aufgefordert wird, 50.000 Euro Steuern nachzuzahlen, da er in dieser Wohnung nicht seinen Hauptwohnsitz hatte und daher keine Steuervergünstigung bekommt.

Und was ist, wenn man ohne Makler eine Immobilie kaufen möchte? Kaufen ist doch einfacher als verkaufen, oder? Wir suchen ein „privates“ Angebot und wenn es uns gefällt, gehen wir zum Anwalt, um den Deal abzuschließen. Wozu einen Vermittler? Warum noch drei Prozent Provision zahlen? Wir machen alles selbst – so denken manche Leute. Warum nicht ein Risiko eingehen, Risiko ist eine ehrenvolle Sache. Menschen springen doch mit Fallschirmen, besteigen den Everest, spielen an der Börse oder im Casino. Und hier geht es um eine Wohnung, was könnte schon schiefgehen? In der Realität – alles Mögliche. Ich kenne jemanden, der eine Wohnung in Wien für eine halbe Million Euro gekauft hat, der Deal lief glatt, er war zufrieden und glücklich und begann, Möbel zu bestellen. Dann klingelte es an der Tür: Ein Mann mit einem Koffer behauptete, aus einem sechsmonatigen Einsatz in Brasilien zurückgekehrt zu sein und beabsichtigte, in seiner seit langem gemieteten Wohnung zu wohnen. Der Vertrag war unbefristet, die Miete minimal, aber man konnte ihn nicht rauswerfen. So verwandelten sich die halbe Million nicht in einen Kürbis, aber doch in etwa dreihunderttausend – Wohnungen mit unbefristeten Mietern sind deutlich unter dem Marktwert. Oder weniger schlimme Fälle – man kauft eine Wohnung, renoviert sie, will sie vermieten und erfährt erst von potenziellen Mietern, dass die Miete deutlich niedriger sein muss als gewünscht, da das Haus einst mit finanzieller Beteiligung der Gemeinde gebaut wurde und somit eine Mietobergrenze besteht.

Die Tätigkeit der Makler in Österreich ist stark reguliert, jeder Immobilienfachmann muss alle „Stolpersteine“ kennen und seine Kunden informieren. Der Makler ist ein Vermittler zwischen Verkäufer und Käufer in gleichem Maße, es ist ihm wichtig, das Gleichgewicht der Interessen beider Parteien zu wahren, dafür erhält er sein Honorar.

Ein Geschäft mit Hilfe eines guten Maklers läuft immer schneller und profitabler ab, der Makler trägt die Kosten für die Präsentation des Objekts auf Internetplattformen (wir haben etwa 60 davon) und kommerzielle Anzeigen werden immer auf den Top-Plätzen gezeigt, während private schnell in den Suchergebnissen untergehen. Der Makler kennt potenzielle Investoren, er hat Stammkunden und es besteht immer die Chance, dass das Objekt einen Käufer findet, ohne auf den Markt gebracht zu werden. Der Makler hat Zugang zu Informationsdatenbanken, die eine objektive Bewertung des Objekts ermöglichen, basierend nicht nur auf der Analyse aktueller Angebote, sondern auch auf bereits getätigten Geschäften. Der Makler schätzt die finanziellen Möglichkeiten des Käufers ein und sucht bei Bedarf nach Finanzierungsmöglichkeiten für ihn. Der Makler weist die Parteien auf Fragen der Energieeffizienz des Objekts, der Nutzungsmöglichkeiten und der Steuern hin. Der Makler führt Sie durch das Dickicht der Gesetze, technischen Eigenschaften der Immobilie und psychologischen Besonderheiten der Beteiligten, um das gewünschte Ergebnis für Sie zu erzielen.

Alexander Predein, Immobilienberater, Doktor der Wirtschaftswissenschaften
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