Energieausweis beim Verkauf: Pflicht, Fristen und Strafen
Ohne gültigen Energieausweis darf in Österreich kein Inserat online gehen. Was das EAVG 2012 verlangt, wann HWB und fGEE vorliegen müssen und was fehlende Kennwerte kosten.
Der Energieausweis ist keine Formalität, die man am Ende noch schnell nachreicht. Er muss vorliegen, bevor die erste Anzeige online geht — denn zwei seiner Kennwerte gehören schon ins Inserat. Wer ihn zu spät bestellt, verliert Vermarktungszeit oder riskiert eine Verwaltungsstrafe.
Was das Gesetz verlangt
Nach dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG) ist beim Verkauf und bei der Vermietung von Gebäuden und Nutzungsobjekten ein Energieausweis vorzulegen und zu übergeben. Rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung muss der Käufer oder Mieter einen höchstens zehn Jahre alten Ausweis einsehen können — praktisch heißt das: er liegt bereits bei der Besichtigung auf. Spätestens 14 Tage nach Vertragsabschluss ist er auszuhändigen.
HWB und fGEE gehören ins Inserat
Schon in der Anzeige sind zwei Kennwerte anzugeben: der Heizwärmebedarf (HWB) in kWh pro Quadratmeter und Jahr und der Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE). Die Pflicht trifft Verkäufer, Vermieter und den beauftragten Makler gleichermaßen. Fehlen die Werte, ist der zugrunde liegende Ausweis älter als zehn Jahre oder gar nicht vorhanden, liegt eine Verwaltungsübertretung vor — mit einer Geldstrafe von bis zu 1.450 € (Stand 2026).
Was drinsteht — und was Käufer daraus lesen
Der Ausweis dokumentiert die energetische Qualität des Gebäudes. Der HWB sagt, wie viel Wärme das Objekt pro Quadratmeter und Jahr braucht; der fGEE setzt den Gesamtenergiebedarf ins Verhältnis zu einem Referenzwert. Beide werden meist als Effizienzklasse von A++ bis G dargestellt, was den Vergleich zwischen zwei Wohnungen erst möglich macht. Für Käufer ist das die verlässlichste Vorschau auf die künftigen Heizkosten — und sie rechnen sie in ihr Gebot ein.
Wer ihn ausstellt und wie lange er gilt
- Ausgestellt von befugten Fachleuten — etwa Ziviltechnikern oder Baumeistern
- Gültig zehn Jahre ab Ausstellung, danach ist für Verkauf oder Vermietung ein neuer nötig
- Bei Wohnungseigentum reicht in der Regel der Ausweis für das gesamte Gebäude
- Erstellung braucht Vorlaufzeit — Pläne, Baujahr und Angaben zur Haustechnik gehören dazu
Der praktische Rat
Bestellen Sie den Energieausweis, sobald der Verkaufsentschluss steht — nicht erst, wenn der Fotograf kommt. Er ist eine der wenigen Unterlagen, die den Start der Vermarktung wirklich blockieren können, und der günstigste Zeitpunkt ist immer der früheste. Wir sagen Ihnen im Erstgespräch, welche Unterlagen bei Ihrem Objekt fehlen, und stellen den Kontakt zum Aussteller her.
Häufige Fragen
- Brauche ich beim Verkauf einer Wohnung wirklich einen Energieausweis?
- Ja. Nach dem EAVG 2012 ist beim Verkauf und bei der Vermietung ein Energieausweis vorzulegen und zu übergeben. Er darf höchstens zehn Jahre alt sein, muss dem Käufer rechtzeitig vor der Vertragserklärung zugänglich sein und ist spätestens 14 Tage nach Vertragsabschluss auszuhändigen.
- Was kostet es, wenn der Energieausweis fehlt?
- Fehlen HWB und fGEE im Inserat, ist der zugrunde liegende Ausweis älter als zehn Jahre oder gar nicht vorhanden, liegt eine Verwaltungsübertretung vor. Sie kann mit einer Geldstrafe von bis zu 1.450 € geahndet werden (Stand 2026). Die Pflicht trifft Verkäufer, Vermieter und den beauftragten Makler.
- Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
- Zehn Jahre ab Ausstellung. Danach braucht es für einen Verkauf oder eine Vermietung einen neuen — ein abgelaufener Ausweis erfüllt die Vorlagepflicht nicht und darf auch nicht mehr als Grundlage für die Kennwerte im Inserat dienen.
- Was bedeuten HWB und fGEE?
- Der Heizwärmebedarf (HWB) gibt an, wie viel Wärme das Gebäude pro Quadratmeter und Jahr benötigt, in kWh/m²a. Der Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE) setzt den Gesamtenergiebedarf ins Verhältnis zu einem Referenzwert. Beide werden meist als Effizienzklasse von A++ bis G dargestellt und machen zwei Objekte vergleichbar.
- Wer stellt den Energieausweis aus?
- Befugte Fachleute, etwa Ziviltechniker oder Baumeister. Die Erstellung braucht Vorlaufzeit und Unterlagen zum Gebäude — Pläne, Baujahr und Angaben zur Haustechnik. Bestellen Sie ihn deshalb gleich zu Beginn und nicht erst kurz vor dem ersten Inserat.
Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung nach dem Stand 2026 und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt, Notar oder Steuerberater.
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