Da li možete bez posrednika?

Ovo pitanje čujem stalno. Odgovor je naravno da! Štedeti na proviziji agenta za nekretnine jednako je prirodno kao štedeti na drugim stvarima. Poznajem ljude koji nisu spremni da plate frizera i sami sebi šišaju kosu, ili koji provode ceo dan tražeći sastojke i kuvajući bujabes, umesto da odu u restoran.

Šta je tu teško, prodati stan, pa to je sasvim jednostavno, zar ne? Napraviti fotografije, postaviti ih na Willhaben, sačekati pozive, pokazati stan i pronaći kupca – tako razmišljaju samouvereni vlasnici nekretnina. U praksi se, međutim, ispostavlja da je razgledanja malo i da uglavnom dolaze „stambeni turisti“, ljudi koji žele da kupe, ali za to nemaju mogućnosti. Konačno se nazire posao, ponuda je potpisana, novac je gotovo u džepu! Ali banka odbija kredit i sav trud je bio uzaludan. Rezultat je gotovo uvek prodaja ispod tržišne cene: prodavac očajava i posle višemesečnih, iscrpljujućih pregovora prepušta stan prvom koji konačno može da plati koliko-toliko prihvatljiv iznos, čak i ako je on daleko ispod željene cene. Ili drugi primer: stan se prodaje, znatno skuplje nego što je bila kupovna cena pre nekoliko godina. Nakon izvesnog vremena srećni prodavac dobija pismo od poreske uprave u kojem se od njega traži da naknadno plati 50.000 evra poreza, jer u tom stanu nije imao svoje glavno prebivalište i zbog toga ne dobija poresku olakšicu.

A šta ako neko želi da kupi nekretninu bez posrednika? Kupovina je ipak lakša od prodaje, zar ne? Potražimo „privatnu“ ponudu i, ako nam se dopadne, odemo kod advokata da zaključimo posao. Čemu posrednik? Zašto plaćati još tri odsto provizije? Sve ćemo uraditi sami – tako razmišljaju neki ljudi. Zašto ne rizikovati, rizik je časna stvar. Ljudi ipak skaču padobranom, penju se na Everest, igraju na berzi ili u kazinu. A ovde je reč o stanu, šta bi tu moglo da pođe naopako? U stvarnosti – svašta. Znam nekoga ko je u Beču kupio stan za pola miliona evra, posao je prošao glatko, bio je zadovoljan i srećan i počeo je da naručuje nameštaj. A onda je zazvonilo na vratima: čovek sa koferom tvrdio je da se vratio sa šestomesečnog angažmana u Brazilu i da namerava da živi u stanu koji već dugo iznajmljuje. Ugovor je bio na neodređeno vreme, kirija minimalna, ali ga nije bilo moguće izbaciti. Tako se pola miliona nije pretvorilo u bundevu, ali jeste u nekih trista hiljada – stanovi sa zakupcima na neodređeno vreme vrede znatno ispod tržišne vrednosti. Ili manje strašni slučajevi – kupite stan, renovirate ga, želite da ga izdate i tek od potencijalnih zakupaca saznate da kirija mora biti znatno niža nego što ste želeli, jer je zgrada nekada izgrađena uz finansijsko učešće opštine, pa postoji gornja granica zakupnine.

Delatnost posrednika u prometu nekretnina u Austriji je strogo regulisana, svaki stručnjak za nekretnine mora da poznaje sve „zamke“ i da o njima obavesti svoje klijente. Posrednik je u jednakoj meri posrednik između prodavca i kupca, njemu je važno da očuva ravnotežu interesa obe strane, i za to dobija svoj honorar.

Posao uz pomoć dobrog posrednika uvek teče brže i profitabilnije – posrednik snosi troškove prezentacije nekretnine na internet platformama (imamo ih oko 60), a komercijalni oglasi uvek se prikazuju na vrhu rezultata pretrage, dok privatni oglasi brzo tonu u rezultatima pretrage. Posrednik poznaje potencijalne investitore, ima stalne klijente i uvek postoji šansa da nekretnina nađe kupca bez izlaska na tržište. Posrednik ima pristup informacionim bazama podataka koje omogućavaju objektivnu procenu nekretnine, zasnovanu ne samo na analizi trenutnih ponuda, već i na već zaključenim poslovima. Posrednik procenjuje finansijske mogućnosti kupca i po potrebi traži za njega mogućnosti finansiranja. Posrednik upućuje stranke na pitanja energetske efikasnosti nekretnine, mogućnosti korišćenja i poreza. Posrednik vas vodi kroz lavirint zakona, tehničkih karakteristika nekretnine i psiholoških posebnosti učesnika, kako bi za vas postigao željeni rezultat.

Alexander Predein, savetnik za nekretnine, doktor ekonomskih nauka +436607406024 www.4m-immo.at