Nije najstariji zanat: Svetska istorija posredovanja u prometu nekretninama

Da su Adam i Eva sreli agenta za nekretnine, posle proterivanja iz raja mogli su da pronađu bolji smeštaj. Ali u dubokoj antici ovog zanimanja jednostavno nije bilo, jer nije postojala privatna svojina. Prvi poslovi sa zemljištem sklapani su u antičkoj Grčkoj, kada je postala poznata reč „hipoteka“, koja je označavala zalogu. I u antičkom Rimu poslovi sa zemljištem bili su prilično rasprostranjeni. Osnovna pravila poseda i raspolaganja nekretninama bila su u rimskom pravu izuzetno jasno definisana, ali glavni upravljač bila je država, koja je svojim građanima dozvoljavala da steknu nekoliko „jugera“ zemlje – tačno onoliko koliko se za jedan dan moglo uzorati zapregom volova. Ta merna jedinica odgovara otprilike polovini današnjeg hektara. Ipak, ugovori o zameni i kupovini kuća ostajali su retki i sklapali su ih uglavnom imućni i ugledni Rimljani, ponekad uz pomoć osoba od poverenja – upravnika njihovih imanja, prokuratora.

U srednjem veku, kraljevi i drugi, manji feudalni gospodari posedovali su zemlju, koju su dobijali od svojih lenovnih gospodara za vojne i ređe civilne usluge. Seljaci koji su obrađivali zemlju zakupljivali su je od gospode, bez ikakve mogućnosti izbora. Ni feudalni gospodari nisu imali mnogo izbora, jer su svoja imanja ili nasleđivali od predaka ili dobijali od kralja. Veliki gradovi, s druge strane, vodili su prilično intenzivan život, a građani su često kupovali i prodavali nekretnine. Prema nekim izvorima, samo u Beču je u petnaestom veku sklapano prosečno oko 80 poslova godišnje, što nije malo za populaciju od oko 20.000 stanovnika. Međutim, broj prodaja nekretnina po jedinici stanovnika danas je u evropskim prestonicama višestruko veći.

Industrijska revolucija, koja je iznedirla novu društvenu klasu – građanstvo – bila je polazna tačka za razvoj tržišta nekretnina. U to vreme su se u Evropi pojavili investitori u nekretnine, a neki su bili veoma uspešni ne samo u poslovnom, već i u javnom životu. Takav je bio Anton Gilbert Seydel, koji je živeo u Beču na prelomu 18. u 19. vek. Njegov najveći posao bila je prodaja vlastelinskog sedišta Hundsturm gradskoj upravi Beča. Da li je koristio usluge posrednika? Verovatno ne, jer se zanimanje agenta za nekretnine u svom modernom obliku razvilo tek u 20. veku u SAD-u.

Prve dve decenije 20. veka u Americi se često nazivaju „Divljim zapadom tržišta nekretnina“, jer nije bilo opštepriznatih pravila ni uslova za dobijanje licence, a nije postojao ni koncept ekskluzivnih ugovora između učesnika u poslovima s nekretninama. Posrednici, koji su se na engleskom nazivali „curbstoners“, oblepljivali su kuće plakatima s ponudama za prodaju, a proviziju je dobijao onaj do koga je zainteresovani kupac prvi uspeo da dođe. Da bi se proces prodaje uredio, kasnije su uvedene takozvane manifestacije „Dan otvorenih vrata“, na kojima su zainteresovani u tačno određeno vreme pozivani da razgledaju kuću. Tek 1919. godine u SAD su utvrđena određena pravila, pre svega princip ekskluzivnog posredničkog naloga, koji je omogućio da se izbegnu haos i prekomerna konkurencija među posrednicima.

Verovatno najpoznatiji broker 20. veka je Donald Trump. Na početku svoje karijere, današnji političar upravljao je sa oko 14.000 iznajmljenih stanova koje je nasledio od svog oca. Postao je poznat, međutim, po sasvim drugačijim aktivnostima.

Glavno oruđe modernog posrednika u prometu nekretninama je internet. Većina napora u prezentaciji nekretnine odnosi se na različite internet platforme, kako profesionalne tako i društvene mreže. Ima mnogo prodavaca i kupaca, i svako preferira određene medije. Stoga je posrednik, kako bi nekretnine brzo i profitabilno prodao, morao koristiti desetine različitih komunikacijskih kanala. Ipak, i danas možemo videti plakat s brojem telefona posrednika na objektu koji se prodaje, baš kao što je to bio slučaj pre sto godina, kada je ta profesija tek nastajala.

Alexander Predein, doktor ekonomskih nauka,

[email protected] +436607406024 www.4m-immo.at