Porez na dodatu vrednost pri iznajmljivanju

Preduzetnici sa neto prometom do najviše EUR 35.000 godišnje (do 31.12.2019: EUR 30.000) trebaju kao stanodavci uzeti u obzir sledeće:

• Lažno oslobođenje od PDV-a – 0 % PDV;
• Nalog za plaćanje stanarine bez PDV-a – 0 % PDV;
• Nema mogućnosti odbitka pretporeza;
• Mogućnost opcije za redovno oporezivanje.
• Für die Ermittlung der Umsatzgrenze sind „Hilfsgeschäfte“ einschließlich der Geschäftsveräußerung und gewisse steuerfreie Umsätze (zB Leistungen von Wohnungseigentumsgemeinschafte n, umsatzsteuerfreie freiberufliche Umsätze) nicht zu berücksichtigen.
• Jednokratno prekoračenje granice prometa od EUR 35.000 za 15% u roku od 5 kalendarskih godina je beznačajno.

Ovu prijavu mali poduzetnik podnosi samo u slučaju kada

njegov promet – osim prometa iz pomoćnih poslova uključujući prodaju preduzeća – iznosi više od EUR 35.000, ili je dužan da za period oporezivanja (nap.: iz drugih razloga) plati porez na dodatu vrednost. Šta ako stanodavac živi u inostranstvu?

Ako mali preduzetnik sa sedištem u inostranstvu ostvaruje promet od iznajmljivanja domaćeg zemljišta, taj promet je oslobođen poreza ako svoje preduzeće vodi u zemlji. Prema mišljenju Saveznog ministarstva finansija (BMF), nije dovoljno za vođenje preduzeća u zemlji ako domaća firma za upravljanje nekretninama preuzme upravljanje nekretninama.

To zavisi od vrste iznajmljivanja. U sledećoj tabeli možete pronaći pregled važećih poreskih stopa u zavisnosti od vrste usluge:

• Iznajmljivanje u ostale svrhe (kancelarije, poslovni prostori) – opcija prema § 6 Abs 2 UStG 1994 moguća 0% *) 20%
• Iznajmljivanje zemljišta u stambene svrhe (izuzev lične potrošnje) 10%
• Iznajmljivanje pogonskih uređaja itd. 20%
• Iznajmljivanje pokretnih predmeta opreme (npr. nameštaj) 20%
• Smeštaj u opremljenim stambenim prostorima itd. 10%
• Iznajmljivanje garaža i parking mesta 20%
• Iznajmljivanje zemljišta u svrhe kampovanja 10%
• Različite usluge zajednica suvlasnika stanova za udjele nekretnina koji služe stambenim svrhama 10%
• Isporuka toplinske energije (i kao sporedna usluga) 20%
• Iznajmljivanje diplomatima (stvarno oslobođenje od poreza uz potvrdu ministarstva) 0% Od poreza je oslobođeno i iznajmljivanje i zakup prava gradnje.

Od 2017. godine kratkoročno iznajmljivanje (ne duže od 14 dana) nekretnina obavezno podliježe porezu na promet, ako poduzetnik tu nekretninu inače koristi samo za promet koji ne isključuje odbitak pretporeza, za kratkoročna iznajmljivanja i/ili za zadovoljavanje stambenih potreba.

Ako poduzetnik nekretninu koristi i za promet koji isključuje odbitak pretporeza, kratkoročno iznajmljivanje je oslobođeno od poreza, ukoliko se ne optira za poreznu obavezu. Zahvaljujući ovoj izmjeni, poduzetnici koji su inače ovlašteni za puni odbitak pretporeza pri kratkoročnom iznajmljivanju više ne moraju razlikovati da li njihov klijent ima pravo na (gotovo puni) odbitak pretporeza po toj usluzi.

Dodatno, otpada i potreba raspoređivanja iznosa pretporeza, odnosno eventualna potreba ispravke pretporeza, koja je nastajala time što su se, na primjer, prostorije za seminare dnevno iznajmljivale osobama koje nisu (gotovo u potpunosti) ovlaštene za odbitak pretporeza.

Gotovinska oporezivanja i oporezivanje avansnih plaćanja kod privatnog iznajmljivanja

Kod privatnog iznajmljivanja obavezni ste obračunati porez na promet u skladu s naplatom naknada, ako ukupni promet od neposlovnih prihoda u jednoj od dvije prethodne kalendarske godine nije premašio EUR 110.000. Mjerodavan je dakle ne iskaz najamnine, već prispjeće najamnine. Na primljene avansne uplate najamnine i akontacije porez na promet se također obračunava u trenutku naplate, osim ako se radi o pravom kreditu.

Poduzetnici koji ostvaruju prihode iz poljoprivrede i šumarstva i/ili obrta, dužni su oporezivati prema naplaćenim naknadama, ako dotično poduzeće nije obvezno voditi poslovne knjige.

!TPA Porezni savjet o porezu na promet kod iznajmljivanja! Poduzeća sa samostalnim prihodima načelno uvijek oporezuju po porezu na promet u skladu s naplatom, neovisno o pravnom obliku.

Iako najmodavac u zemlji ni ne vodi svoju firmu niti raspolaže domaćom poslovnom jedinicom, prema mišljenju BMF-a, kod domaćeg iznajmljivanja preduzetnicima koji imaju pravo na odbitak pretporeza ne dolazi do prenosa poreske obaveze.

Strani preduzetnik se – ukoliko iznajmljuje uz obavezu plaćanja poreza na promet – tretira kao domaći preduzetnik. Stoga se, kao i kod iznajmljivanja za privatne stambene svrhe, mora iskazati porez na promet i uplatiti nadležnoj poreskoj upravi prema lokaciji nekretnine. Pitanje da li stranog preduzetnika u tom slučaju treba tretirati kao domaćeg preduzetnika trenutno je predmet postupka pred EuGH. TPA poreski savet za strane najmodavce! Najmodavci koji nemaju sedište na teritoriji Evropske unije moraju imenovati domaćeg fiskalnog zastupnika za plaćanje poreza na promet. Pažnja: Obaveza čuvanja dokumentacije

Treba napomenuti da se svi dokumenti, podloge i evidencije u vezi sa posedovanjem nekretnina do 31.3.2012. prema pravilima UStG 1994 moraju čuvati najmanje dvanaest godina nakon završetka odgovarajuće kalendarske godine.

Za dodatna pitanja i informacije možete me slobodno kontaktirati u bilo koje vreme!

Mario Guriguis [email protected] +43 676 930 9254 Homepage