Steuern beim Immobilienverkauf: ImmoESt, Grunderwerbsteuer & Nebenkosten
Was beim Verkauf einer Immobilie in Österreich an Steuern anfällt, wann die Hauptwohnsitzbefreiung greift — und welche Nebenkosten der Käufer trägt.
Wer in Österreich privat eine Immobilie verkauft, zahlt auf den Gewinn Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Wie hoch sie ausfällt, hängt vor allem davon ab, wann Sie die Immobilie gekauft haben — und ob Sie selbst darin gewohnt haben.
Neuvermögen: 30 % auf den Gewinn
Haben Sie die Immobilie ab dem 31.3.2002 angeschafft (Neuvermögen), beträgt der Steuersatz 30 % des Veräußerungsgewinns. Bemessungsgrundlage ist der tatsächliche Gewinn: Verkaufserlös abzüglich der — gegebenenfalls um Abschreibungen korrigierten — Anschaffungskosten und bestimmter Nebenkosten.
Altvermögen: effektiv rund 4,2 %
Wurde die Immobilie vor dem 31.3.2002 angeschafft, greift eine pauschale Ermittlung: Steuerpflichtig sind 14 % des Verkaufserlöses, darauf 30 % Steuer — effektiv also rund 4,2 % des Erlöses. Wurde das Grundstück nach dem 31.12.1987 umgewidmet, sind 60 % des Erlöses die Bemessungsgrundlage, effektiv rund 18 %. Diese Pauschalbesteuerung ist oft deutlich günstiger.
Wann gar keine ImmoESt anfällt
- Hauptwohnsitzbefreiung: Die Immobilie war ab der Anschaffung durchgehend mindestens zwei Jahre Ihr Hauptwohnsitz und wird bei Verkauf aufgegeben — oder sie war in den letzten zehn Jahren mindestens fünf Jahre durchgehend Hauptwohnsitz (5-aus-10-Regel).
- Herstellerbefreiung: Sie haben das Gebäude selbst errichtet und das finanzielle Baurisiko getragen. Befreit ist nur der Gewinnanteil des Gebäudes — Grund und Boden bleiben steuerpflichtig.
Neu seit 1. Juli 2025: der Umwidmungszuschlag
Wird ein Grundstück verkauft, das nach dem 31.12.2024 von Grünland in Bauland umgewidmet wurde, erhöht ein Zuschlag von 30 % die Bemessungsgrundlage des Veräußerungsgewinns. Der Zuschlag ist mit dem Veräußerungserlös gedeckelt.
Was der Käufer zahlt: Grunderwerbsteuer & Grundbuch
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % der Gegenleistung (üblicherweise des Kaufpreises).
- Grundbuch-Eintragungsgebühr: 1,1 % für die Einverleibung des Eigentumsrechts.
- Wird ein Pfandrecht für die Finanzierung eingetragen, kommen 1,2 % der Pfandsumme hinzu.
Insgesamt liegen die Kaufnebenkosten in Österreich bei rund 10 % des Kaufpreises — inklusive Vertragserrichtung und Beglaubigung (etwa 1–3 %) sowie einer allfälligen Maklerprovision.
Abwicklung: Selbstberechnung durch den Parteienvertreter
In der Regel berechnet der Rechtsanwalt oder Notar die ImmoESt selbst und führt sie ab, meist gemeinsam mit der Grunderwerbsteuer. Fällig ist sie spätestens am 15. Tag des auf den Zufluss des Verkaufserlöses zweitfolgenden Kalendermonats. Der Parteienvertreter haftet für die korrekte Abfuhr.
Häufige Fragen
- Wie viel Steuer zahle ich beim Verkauf meiner Wohnung in Wien?
- Auf den Veräußerungsgewinn fallen 30 % Immobilienertragsteuer an, wenn Sie die Immobilie ab dem 31.3.2002 angeschafft haben (Neuvermögen). Bei älterem Besitz (Altvermögen) sind es pauschal rund 4,2 % des Verkaufserlöses (Stand 2026).
- Kann ich die Immobilienertragsteuer vermeiden?
- Ja, mit der Hauptwohnsitzbefreiung. Sie greift, wenn die Immobilie ab der Anschaffung durchgehend mindestens zwei Jahre Ihr Hauptwohnsitz war und Sie ihn aufgeben, oder wenn sie in den letzten zehn Jahren mindestens fünf Jahre durchgehend Hauptwohnsitz war.
- Wer zahlt die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf?
- Üblicherweise der Käufer. Sie beträgt 3,5 % der Gegenleistung; dazu kommt die Grundbuch-Eintragungsgebühr von 1,1 %.
- Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Österreich?
- Rund 10 % des Kaufpreises: 3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % Eintragungsgebühr, etwa 1–3 % für Vertragserrichtung und Beglaubigung sowie gegebenenfalls die Maklerprovision.
Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung nach dem Stand 2026 und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt, Notar oder Steuerberater.
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